Umowa najmu okazjonalnego
Osoby wynajmujące swoją nieruchomości najemcom powinny mieć świadomość ryzyka z tym związanego oraz dołożyć starań aby w odpowiedni sposób zabezpieczać swoje interesy.
Czym jest umowa najmu okazjonalnego?
Ten szczególny rodzaj najmu uregulowany przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przedmiotowa umowa może zostać zawarta wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Warto zaznaczyć, że taki dokument może zostać spisany między wynajmującym a najemcą jedynie wówczas, gdy żadna ze stron nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Do umowy najmu okazjonalnego załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.
Jaka jest przewaga umowy najmu okazjonalnego nad umową najmu lokalu?
Przepisy ustawy o ochronie lokatorów w przypadku „zwykłego” najmu zapewniają szeroki zakres ochrony najemcom, nawet jeśli nie wywiązują się oni z obowiązków umownych.
W tym kontekście umowa najmu okazjonalnego, której wypowiedzenie powoduje określone skutki prawne, jest znacznie korzystniejsza dla wynajmującego z uwagi na zdecydowanie szybszą możliwość wykonania eksmisji, nie wymaga bowiem wytaczania powództwa o eksmisję i prowadzenia postępowania sądowego, które potrafi toczyć się latami.
W przypadku umowy najmu okazjonalnego tytułem wykonawczym uprawniającym do wykonania eksmisji może być, zaopatrzone w klauzulę wykonalności, notarialne oświadczenie najemcy.
W jakiej formie zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Umowę należy zawrzeć w formie pisemnej. Oprócz standardowych elementów umowa okazjonalna musi zawierać wspomniane wyżej oświadczenie użytkownika nieruchomości
o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Oświadczenie najemcy dla swej skuteczności musi mieć formę aktu notarialnego. Choć przepisy nie regulują, która ze stron ponosi koszty wizyty u notariusza – w praktyce często wydatek ten ponosi wynajmujący. Jednocześnie najemca musi wskazać lokal, do której będzie mógł przeprowadzić się na skutek utraty tytułu prawnego
do najmowanego lokalu, jak również przedstawić oświadczenie właściciela zgadzającego się, by w takiej sytuacji najemca zamieszkał w jego lokalu.
Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?
Przyczyny wypowiedzenia umowy najmu zostały określone wprost w ustawie
o ochronie praw lokatorów. Warto wskazać, iż wypowiedzenie powinno być,
pod rygorem nieważności, dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Jako najbardziej powszechne przyczyny wypowiedzenia, określone w ustawie, wskazać można sytuacje, gdy najemca:
- jest w zwłoce z zapłatą czynszu,
- używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z jego przeznaczeniem, albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Jednocześnie zauważyć należy, że strony najmu mogą samodzielnie ustalić odrębny katalog przyczyn wypowiedzenia w wiążącej je umowie najmu. Warto zadbać, aby umowne przyczyny wypowiedzenia były jak najbardziej konkretne.
Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego w Urzędzie Skarbowym
Na wynajmującym ciąży również obowiązek poinformowania fiskusa o wynajęciu w takiej formie swojej nieruchomości w celu zapłaty podatku dochodowego. Zgłoszenie Urzędowi Skarbowemu musi nastąpić w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Co ważne, zgłoszenie nie wymaga zastosowanie określonego formularza, wystarczy bowiem spisać najważniejsze dane z umowy i przekazać je do właściwego urzędu skarbowego.
Eksperci z naszej Kancelarii zapraszają zarówno wynajmujących, jak i najemców, do skorzystania z konsultacji oraz możliwości przygotowania dla Państwa umowy, dzięki której będą mogli Państwo właściwie zabezpieczyć własne interesy i uniknąć problemów w przyszłości.
Zapraszamy do KONTAKTU.
Jacek Lemański
#umowa_najmu_okazjonalnego #najem_lokalu #wynajmujący #najemca #lokal_mieszkalny